Mönchengladbach wächst sowohl bei den Einwohnern als auch bei den Gebäuden. Doch der aktuelle Wohnungsmarktbericht 2024 offenbart eine Schere, die weiter auseinandergeht. Während die Stadt Rekordsummen in den geförderten Wohnungsbau pumpt, sinkt der Bestand an Sozialwohnungen unaufhaltsam, und die Mieten im freien Markt ziehen spürbar an.
Es ist eine Nachricht mit zwei Gesichtern, die die Stadtverwaltung im Dezember präsentierte. Die gute Nachricht vorweg: Die Vitusstadt ist attraktiv. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 lebten 276.340 Menschen in der Stadt, ein Plus von 1.557 Personen im Vergleich zum Vorjahr. Da die natürliche Bevölkerungsentwicklung rückläufig ist, resultiert dieses Wachstum fast ausschließlich aus Zuwanderung und Zuzügen.
Doch diese Menschen brauchen ein Dach über dem Kopf. Zwar wuchs auch der Wohnungsbestand auf 141.008 Einheiten (+257), doch die Dynamik am Markt sorgt für Preisdruck, der mittlerweile breite Bevölkerungsschichten erreicht.
Mieten durchbrechen Schallmauern
Der wohl empfindlichste Punkt des Berichts betrifft die Geldbörsen der Mieter. Die Angebotsmieten sind im vergangenen Jahr erneut deutlich gestiegen. Der Preis einer neuen Wohnung kletterte um 6,4 Prozent auf nunmehr 9,00 Euro pro Quadratmeter kalt.
Besonders alarmierend für Haushalte mit geringerem Einkommen Über 30 Prozent der inserierten Wohnungen liegen mittlerweile jenseits der 10-Euro-Marke. Wer günstig wohnt, bleibt deshalb oft dort, wo er ist. Die Fluktuation nimmt ab, da Neuverträge meist mit drastischen Preissprüngen verbunden sind. Regional zeigt sich ein Gefälle: Am teuersten wohnt es sich im Bezirk Nord (9,29 €/m²), am günstigsten im Westen (8,53 €/m²).
Das Paradoxon der Wohnraumförderung
Die Stadtverwaltung, allen voran die Technische Beigeordnete Claudia Schwan-Schmitz, betont, man sei keine „stille Beobachterin“. Tatsächlich belegen die Zahlen ein massives Engagement der Verwaltung. Angesichts hoher Kreditzinsen auf dem freien Markt sind die Förderdarlehen des Landes extrem attraktiv geworden.
Das Ergebnis ist ein historischer Rekord: 2024 wurde das Fördervolumen mit rund 44,9 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt (+104 %). Damit konnten 217 geförderte Wohneinheiten auf den Weg gebracht werden. „Jeder Euro wirkt sich positiv auf die Wohnungsmarktentwicklung in unserer Stadt aus“, betont Abteilungsleiterin Dr. Alice Herlé.
Doch hier liegt das Paradoxon, Trotz dieser enormen Anstrengungen schrumpft der Bestand an Sozialwohnungen. Er fiel von 6.305 auf 6.082 Einheiten. Der Grund ist ein Wettlauf gegen die Zeit. Es fallen jährlich mehr alte Wohnungen aus der Mietpreisbindung, als neue durch die Förderung geschaffen werden können.
Kaufpreise und Neubau: Ein differenziertes Bild
Während Mieter tiefer in die Tasche greifen müssen, hat sich der Markt für Immobilienkäufer leicht entspannt zumindest teilweise. Die Preise für Ein und Zweifamilienhäuser sanken leicht (Neubau: -3,4 %, Bestand: -1 %). Wer jedoch eine neue Eigentumswohnung sucht, muss mit einem Quadratmeterpreis von 4.342 Euro (+3,4 %) rechnen.
Sorgen bereitet der Blick auf die Bautätigkeit. Nach einem „Ausreißerjahr“ 2023 mit über 700 Baugenehmigungen, brach die Zahl 2024 auf rund 350 ein. Immerhin, Für 2025 zeichnet sich laut Stadt bereits wieder eine Erholung ab.
Die „stille Reserve“ im Bestand
Um den Druck vom Kessel zu nehmen, setzt die Stadt nicht nur auf Neubau, sondern auch auf den Bestand. Über die „Stromzählermethode“ ein Abgleich mit dem Versorger NEW wurde eine strukturelle Leerstandsquote von rund drei Prozent ermittelt. Diese Wohnungen durch Sanierung wieder an den Markt zu bringen, wird als ebenso wichtiger Hebel gesehen wie neue Baugebiete.
Der Wohnungsmarktbericht 2024 zeichnet das Bild einer Stadt im Umbruch. Mönchengladbach investiert massiv gegen den Trend, kann aber die marktwirtschaftlichen Realitäten steigender Mieten und wegfallender Sozialbindungen (noch) nicht vollständig kompensieren.
Den Bericht der Stadt Mönchengladbach finden Sie unten
Wohnungsmarktbericht 2024 Mönchengladbach
